Num momento em que o mercado imobiliário do Estado passa por forte ajuste, problemas antigos – tributação alta, terreno de marinha, burocracia e falta de infraestrutura são alguns deles –, que na época das vacas gordas incomodavam, mas não chegavam a inviabilizar negócios, agora são uma grande pedra no sapato da construção civil capixaba.
Durante o ano passado, pela primeira vez em 11 anos, o número de unidades em construção na Grande Vitória caiu. Eram 34.863 em novembro de 2012; em junho do ano passado esse volume foi a 32.020 e bateu em 31.436 no final de 2013. Os dados são do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) do Estado e foram compilados por Eduardo Borges, diretor da instituição.
As situações mais complicadas são as de Vitória e Serra. Em 2009, auge do boom imobiliário do Estado, eram 9.686 unidades em obras na Capital, hoje são 4.813. Em 2010, na Serra, eram 12.920 imóveis sendo construídos, agora são 6.954.
“Num momento de ajuste, que é o que ocorre na Grande Vitória desde meados de 2011, início de 2012, problemas que no boom acabam passando meio que despercebidos, ficam grandes demais”, assinala Borges.
A burocracia, como sempre, tem posição de destaque. Em Vitória, Serra, Vila Velha e Guarapari, um projeto chega a demorar dois anos para receber sinal verde. “Da decisão de se fazer um empreendimento até o lançamento, que só é feito quando está tudo liberado, levamos, em média, de um ano e meio a dois anos, quando o normal seriam seis meses. Atrapalha muito”, reclama o executivo do Sinduscon.
A ineficiência passa por prefeituras, Corpo de Bombeiros, cartórios e órgãos ambientais (municipais e do Estado). “Falta organização para que as coisas aconteçam. Não é que não queremos ser fiscalizados, mas o setor produtivo não pode ser refém disso. Geramos empregos, impostos e renda. Parece que não há interesse de promover, de facilitar as coisas”, dispara Borges.
Os custos, tributários ou não, da legalização imobiliária também são alvo de reclamação. Em Vitória, que tem boa parte do território tomada pelos terrenos de marinha, a regularização chega a custar 9% do valor do imóvel. Ou seja, o apartamento vale R$ 300 mil, mas o custo real dele é de R$ 327 mil.
“As despesas cartorárias ficam entre 1% e 2% do valor do imóvel e o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) consome outros 2%. Os compradores de unidades erguidas em terreno de marinha ainda precisam quitar o laudêmio (taxa paga à União), que é de 5% em cima do valor do imóvel. É muito pesado”.
Infraestrutura
Os problemas não param por aqui. Serra e Vila Velha, municípios que, ao contrário de Vitória, ainda têm muitas áreas de expansão, penam com a falta de infraestrutura. Sem vias e transporte coletivo de qualidade, é cada dia mais complicado se deslocar para a Capital, o que afugenta compradores, apesar dos preços mais em conta.
Na Serra, o mercado ainda reclama da falta de saneamento e da transmissão deficiente de energia elétrica. “Vários negócios acabam inviabilizados porque esses serviços, que são públicos, acabam caindo no colo do empreendedor. A conta não fecha, o custo extra não é absorvido pelos clientes, que, geralmente, são de renda mais baixa”, diz Borges.
Custo anual é de R$ 19 bilhões
O excesso de burocracia, da construção até a aquisição do imóvel, tem elevado o preço final da casa própria para o consumidor brasileiro em até 12%. Um custo extra de R$ 19 bilhões por ano. É o que mostra o estudo realizado pela consultoria Booz & Company a pedido de entidades da indústria da construção no país, que será apresentado hoje em Brasília.
Além de elevar o valor das unidades construídas, a quantidade de papéis exigidos pelos diversos órgãos envolvidos, desde a compra do terreno até a venda do imóvel, acaba atrasando o andamento dos empreendimentos. Dos cinco anos, em média, que um imóvel financiado pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) leva para sair do papel, dois são gastos só com processos burocráticos.
“A burocracia impacta todo o processo, da construção até a entrega do imóvel. Infelizmente, é o consumidor que paga mais essa conta”, resume Paulo Simão, presidente da Câmara da Indústria da Construção (Cbic), acrescentando que o trabalho tem o objetivo de mostrar à sociedade quem está pagando essa conta.
Morosidade na aprovação dos projetos por prefeituras, falta de padronização dos cartórios, ausência de clareza nas avaliações das licenças ambientais e mudanças na legislação que impactam obras já iniciadas (como alterações nos planos diretores e de zoneamento) são, segundo a pesquisa, alguns dos principais entraves ao desenvolvimento do setor no país.
Os cartórios são considerados um caso à parte. O estudo afirma que, além de possuírem uma estrutura ineficiente, os cartórios não se informatizaram e utilizam o monopólio em suas regiões em proveito próprio, interpretando algumas leis em seu benefício, como a exigência de documentos e cobrança de taxas.
“Esse estudo mostra mais uma vez ao poder público como o setor produtivo perde com a morosidade dos processos”, critica o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) do Espírito Santo, Aristóteles Passos Costa Neto. “Temos problemas na hora de licenciar, nos órgãos de controle, nas prefeituras. No Brasil, sobra burocracia e falta gestão”.
Para o presidente da Cbic, a legislação é outra grande barreira, uma vez que as leis, além de desalinhadas entre as esferas de governo, não são claras e dão margem a diferentes interpretações. Um prato cheio para a corrupção. “Quanto maior a burocracia, maior o espaço para a corrupção. Criam-se dificuldades para se vender facilidades”.
Fonte: SINDUSCON-ES – 19/03/2014