Ap\u00f3s pelo menos dois anos de queda acentuada nos pre\u00e7os, no n\u00famero de lan\u00e7amentos e tamb\u00e9m nas vendas, o mercado imobili\u00e1rio brasileiro parece estar reagindo \u00e0 retomada econ\u00f4mica iniciada no primeiro trimestre de 2017.<\/p>\n
Ainda que a retomada para valer, aquela com pre\u00e7os indo al\u00e9m da infla\u00e7\u00e3o, com um volume consider\u00e1vel de lan\u00e7amentos e com um ritmo mais est\u00e1vel nas vendas seja vislumbrado s\u00f3 a partir de 2018, a hora de voltar a investir no setor \u00e9 agora. Antes que a Selic alcance os 7% ao ano, antes que o estoque volte a ser reposto e antes que os im\u00f3veis comerciais voltem a ser ocupados, alerta quem entende do assunto.<\/p>\n
Mas, aten\u00e7\u00e3o, o recado \u00e9 mais para quem \u00e9 investidor e menos para quem est\u00e1 \u00e0 procura do primeiro im\u00f3vel.<\/p>\n
A hora certa para este \u00faltimo perfil depende de outros fatores, como estabilidade no emprego, uma boa reserva e juros acess\u00edveis.<\/p>\n
Em um pa\u00eds com altas taxas de juros \u2013 mesmo que em lento ritmo de queda \u2013, quase todo planejador financeiro dir\u00e1 que o melhor a se fazer \u00e9 viver de aluguel e investir em outros ativos.<\/p>\n
Lan\u00e7amentos mostram otimismo do setor\u00a0<\/strong><\/p>\n Em termos de lan\u00e7amentos, dado que \u00e9 um term\u00f4metro do otimismo do setor, as novas unidades voltaram a crescer. Dados da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Incorporadoras Imobili\u00e1rias (Abrainc), divulgados pelo Jornal da Globo, mostram que, nos \u00faltimos 12 meses, mais de 73 mil im\u00f3veis foram lan\u00e7ados em todo o Brasil, 4,6% a mais do que nos 12 meses anteriores. As vendas tamb\u00e9m cresceram, 2,3%.<\/p>\n Esse cen\u00e1rio se deve, principalmente, aos empreendimentos populares, alvo do programa Minha Casa Minha Vida, que responderam por 77% dos lan\u00e7amentos do per\u00edodo. O ritmo de venda desses empreendimentos tamb\u00e9m cresceu acima da m\u00e9dia, 23,8% nas transa\u00e7\u00f5es em compara\u00e7\u00e3o com os 12 meses anteriores.<\/p>\n LEIA TAMB\u00c9M: Seguro resgat\u00e1vel: aquele que voc\u00ea n\u00e3o precisa morrer para reaver alguma coisa<\/p>\n Isso n\u00e3o \u00e9 nenhuma grande not\u00edcia, visto que esses im\u00f3veis de at\u00e9 R$ 240 mil atendem uma demanda reprimida da popula\u00e7\u00e3o. Mas os dados de um dos principais mercados do pa\u00eds, S\u00e3o Paulo, refor\u00e7am os sinais de retomada no setor.<\/p>\n Na capital paulista, segundo o Sindicato da Habita\u00e7\u00e3o (Secovi-SP), os lan\u00e7amentos cresceram 11% nos oito primeiros meses de 2017 em compara\u00e7\u00e3o ao mesmo per\u00edodo de 2016. O n\u00famero de lan\u00e7amentos , segundo dados da entidade, tamb\u00e9m cresceu: 11,7% de janeiro a agosto em compara\u00e7\u00e3o ao mesmo per\u00edodo do ano passado, com um total 9.215 novas unidades residenciais.<\/p>\n O estoque, que tamb\u00e9m \u00e9 um dado importante porque influencia o pre\u00e7o dos im\u00f3veis, j\u00e1 diminuiu bastante em S\u00e3o Paulo, mas ainda est\u00e1 em um patamar alto. Ficou em 19.630 unidades em agosto \u2013 bem abaixo do pico de 28 mil de 2015 \u2013 e apresenta tend\u00eancia de baixa, segundo o Secovi-SP.<\/p>\n Pre\u00e7os est\u00e3o pr\u00f3ximos da estabilidade\u00a0<\/strong><\/p>\n Entre os sinais de melhora do mercado imobili\u00e1rio, o comportamento dos pre\u00e7os dos im\u00f3veis tem chamado a aten\u00e7\u00e3o dos especialistas. Em 2017, a queda nos pre\u00e7os iniciada em 2015 desacelerou e algumas cidades j\u00e1 apresentam crescimento no valor m\u00e9dio dos im\u00f3veis.<\/p>\n Dados da plataforma VivaReal, por exemplo, que contemplam 30 cidades em diferentes regi\u00f5es do pa\u00eds e 2 milh\u00f5es de im\u00f3veis usados dispon\u00edveis para compra e aluguel, mostram que o pre\u00e7o nominal m\u00e9dio do metro quadrado chegou a R$ 4.833 no terceiro trimestre de 2017 \u2013 mesmo patamar do segundo trimestre deste ano, mas levemente abaixo (0,72%) do mesmo per\u00edodo do ano passado.<\/p>\n Ao mesmo tempo, cidades como Bras\u00edlia (R$ 7.805\/m\u00b2), Rio de Janeiro (R$ 7.174\/m\u00b2), S\u00e3o Paulo (R$ 6.875\/m\u00b2), Recife (R$ 6.210\/m\u00b2), Vit\u00f3ria (R$ 5.769\/m\u00b2), Florian\u00f3polis (R$ 5.435\/m\u00b2), Santos (R$ 5.255\/m\u00b2), Porto Alegre (R$ 5.119\/m\u00b2), Salvador (R$ 5.000\/m\u00b2) e Curitiba (R$ 4.863\/m\u00b2), apresentaram uma valoriza\u00e7\u00e3o acima da m\u00e9dia nacional.<\/p>\n Mesmo olhando para o pre\u00e7o real, aquele negociado entre vendedor, comprador e banco, o cen\u00e1rio \u00e9 o mesmo. O \u00cdndice Geral do Mercado Imobili\u00e1rio Residencial (IGMI-R), feito pela Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio e Poupan\u00e7a (Abecip), mostram uma queda de 1,03% no pre\u00e7o dos im\u00f3veis residenciais de mais de 4 mil munic\u00edpios brasileiros nos \u00faltimos 12 meses.<\/p>\n Para a entidade, \u201cuma recupera\u00e7\u00e3o mais forte dos pre\u00e7os dos im\u00f3veis est\u00e1 condicionada ao desempenho da economia brasileira. Apesar de v\u00e1rios indicadores recentes do n\u00edvel de atividades apontarem para uma melhora, a retomada ainda ocorre em um ritmo ainda lento e sujeito a oscila\u00e7\u00f5es no curto prazo.\u201d<\/p>\n Financiamento exige pesquisa<\/strong><\/p>\n Embora o recuo da taxa b\u00e1sica de juros, a Selic, tenha incentivado a queda das taxas do cr\u00e9dito oferecido no pa\u00eds, as condi\u00e7\u00f5es do financiamento imobili\u00e1rio ainda est\u00e3o longe do ideal. A maior banco do setor, a Caixa Econ\u00f4mica Federal, embora costume ter as taxas mais competitivas, tem restringido o valor a ser financiado e tamb\u00e9m o ritmo de libera\u00e7\u00e3o para algumas linhas.<\/p>\n A Caixa reduziu o teto de financiamento para at\u00e9 50% do valor dos im\u00f3veis usados, para todas as modalidades, no \u00faltimo m\u00eas de setembro. Em agosto deste ano, o banco j\u00e1 havia diminu\u00eddo o teto dos im\u00f3veis usados de 80% para 60% ou 70%, dependendo da linha de cr\u00e9dito, e tamb\u00e9m dos im\u00f3veis novos, de 90% para 80%, em todas as linhas do sistema SAC, o mais usados pelos clientes da Caixa.<\/p>\n Outros bancos seguem oferecendo financiamentos para quem tem menos dinheiro na m\u00e3o para dar de entrada e tamb\u00e9m reduziram os juros de suas linhas de financiamento imobili\u00e1rio. Segundo dados do Banco Central, de junho do ano passado para junho deste ano, a taxa m\u00e9dia para o financiamento de im\u00f3veis para pessoas f\u00edsicas caiu de 11,2% para 9,2% ao ano.<\/p>\n O Banco do Brasil que, ao diferentemente da Caixa, continua operando a linha pr\u00f3-cotista do FGTS, \u00e9 o que tem a menor taxa: 9% ao ano + TR.<\/p>\n Mas \u00e9 preciso negociar e o olhar o custo efetivo total do financiamento, que envolve outras taxas e custos al\u00e9m da taxa de juros, antes de optar pelo melhor banco.<\/p>\n Como aproveitar o in\u00edcio da retomada do setor<\/strong><\/p>\n Todo esse quadro \u00e9 bom para quem est\u00e1 pensando em voltar a investir no setor. Quem pensa em fazer isso pelo modo tradicional, comprando im\u00f3veis para uma renda complementar, ainda poder\u00e1 tirar proveito de uma boa negocia\u00e7\u00e3o com o vendedor, embora tenha de olhar tamb\u00e9m outros fatores cruciais para uma boa aquisi\u00e7\u00e3o, como localiza\u00e7\u00e3o e demanda de loca\u00e7\u00e3o para aquele tipo de im\u00f3vel.<\/p>\n Um retorno menor do que 0,5% ao m\u00eas, algo que algumas aplica\u00e7\u00f5es de renda fixa est\u00e3o rendendo no momento, n\u00e3o vale a pena, avisam os especialistas.<\/p>\n J\u00e1 quem prefere olhar para o investimento indireto em im\u00f3veis, como os fundos imobili\u00e1rios, o momento tamb\u00e9m \u00e9 bom porque condiz com a queda dos juros e a necessidade de se arriscar um pouco mais para se ter um bom retorno.<\/p>\n Para quem j\u00e1 tem certa experi\u00eancia com renda fixa e um gestor de confian\u00e7a na manga , os Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FIIs) podem ser um bom come\u00e7o para arriscar um pouco mais. E \u00e9 um come\u00e7o que exige pouco: h\u00e1 lan\u00e7amentos com investimento m\u00ednimo de R$ 1 mil e, mesmo depois da estreia do fundo, \u00e9 poss\u00edvel comprar cotas no mercado secund\u00e1rio por menos de R$ 20.<\/p>\n Cada FII tem um perfil, uma composi\u00e7\u00e3o e, assim, um regulamento pr\u00f3prio, sob a forma de um condom\u00ednio fechado. Mas embora o investimento inicial baixo e o valor pequeno das cotas no mercado secund\u00e1rio sejam atraentes, \u00e9 preciso tomar cuidado com os custos desse tipo de aplica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Valores muito pequenos de investimentos tendem a resultar em rendimentos pequenos e que podem n\u00e3o compensar os gastos com a aplica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A BM&FBovespa cobra emolumentos de 0,03% de todos aqueles fundos negociados em bolsa e 0,07% daqueles negociados em balc\u00e3o organizado. H\u00e1 tamb\u00e9m os valores de corretagem, taxas de manuten\u00e7\u00e3o e cust\u00f3dia (essa \u00faltima s\u00f3 \u00e9 cobrada de quem tem mais de R$ 300 mil aplicados), que variam de corretora para corretora, j\u00e1 que cabe a cada institui\u00e7\u00e3o a decis\u00e3o de quanto dos custos repassar\u00e1 aos clientes.<\/p>\n Para come\u00e7ar nos FIIs agora, Miguel Russo, s\u00f3cio e diretor da TRIAR Gest\u00e3o de Patrim\u00f4nio, sugere aqueles de perfil diversificado, com lajes corporativas na composi\u00e7\u00e3o e que preveem receb\u00edveis. \u201cMas tudo com parcim\u00f4nia\u201d, acrescenta ele, que lembra que a diversifica\u00e7\u00e3o em geral para os investimentos \u00e9 sempre o conselho-mor.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ap\u00f3s pelo menos dois anos de queda acentuada nos pre\u00e7os, no n\u00famero de lan\u00e7amentos e tamb\u00e9m nas vendas, o mercado imobili\u00e1rio brasileiro parece estar reagindo \u00e0 retomada econ\u00f4mica iniciada no primeiro trimestre de 2017. 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